葉山で暮らす

土地(評価のしくみ)

最終更新日:2014年4月1日

評価のしくみ

固定資産(家屋)は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に基づいて評価されます。

固定資産評価基準とは
 総務大臣が地方税法第388条に基づき、固定資産の評価の適正化と均衡化とを確保するため「固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続き」を基準年度ごとに定めたものです。

土地の評価

 土地の価格は、「固定資産評価基準」によって、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

宅地の評価
<市街地宅地評価法の場合>
  1. 1 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、更にその状況が相当に相違する地域ごとに、その主要な街路に沿接する宅地のうちから標準宅地を選定します。
  2. 2 標準宅地の沿接する主要な街路について路線価(地価公示価格等の7割を目途)を付設し、これに比準してその他の街路の路線価を付設します。
  3. 3 路線価を基礎として、「画地計算法」を適用して、各筆の宅地を評価します。
<その他の宅地評価法の場合>
  1. 1 状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。
農地、山林の評価

 状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価(その算定の基礎となる売買実例価格に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価格を控除した価格)に比準して各筆を評価します。
 ただし、市街化地区農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価

 売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。
※ 固定資産税の土地・家屋の評価額は、3年に一度評価替えが行なわれます。
 土地と家屋については、原則として、基準年度(3年ごと)に評価替えを行い、賦課期日(1月1日)現在の価格を固定資産税台帳に登録します。第2年度及び第3年度は、新たな評価を行なわないで基準年度の価格をそのまま据え置きます。
 ただし、第2年度又は第3年度において①新たに固定資産税の課税対象となった土地又は家屋、②土地の地目の変換、家屋の増改築などによって基準年度の価格によることが適当でない土地又は家屋については、新たに評価を行い、価格を決定します。

住宅用地

住宅用地とは、賦課期日(毎年1月1日)現在、専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の 敷地の用に供されている土地、併用住宅(その一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地をいいます(存在する住宅の総床面積の10倍までの土地)。

住宅用地の特例

住宅用地については、その税負担を軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出されます。

区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地住宅の敷地で住宅1戸につき
200㎡までの部分
価格×1/6価格×1/3
一般住宅用地住宅の敷地で住宅1戸につき
200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分
価格×1/3価格×2/3

住宅用地に係る負担調整措置の変更について(PDF16KB)  

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